Договор аренды в Корее закончился, а арендодатель не возвращает залог — для иностранца это особенно тревожная ситуация: документы на корейском языке, реестр недвижимости устроен непривычно, а сумма залога нередко равна многолетним сбережениям. Корейское право, тем не менее, предоставляет арендатору несколько конкретных инструментов защиты. Многое зависит от того, в каком порядке и в какой момент ими воспользоваться.
Чонсе и вольсе: где возникает риск
В Корее существуют два основных вида аренды жилья. При вольсе (월세) наниматель вносит сравнительно небольшой залог и платит ежемесячную аренду. При чонсе (전세) арендатор единовременно передаёт крупную сумму — обычно от 50 до 80% стоимости квартиры — и в течение срока договора не платит ежемесячных платежей; по окончании договора залог возвращается полностью.
Именно крупный залог по чонсе создаёт основной риск. Если на квартире уже зарегистрирована ипотека (근저당권) или иные долги, а сумма залога вместе с этими обременениями приближается к рыночной стоимости жилья или превышает её, то при обращении квартиры на аукцион арендатор может не получить назад всю сумму. Эта схема и лежит в основе так называемого «чонсе-мошенничества».
| Критерий | Чонсе (전세) | Вольсе (월세) |
|---|---|---|
| Залог | Крупный (≈50–80% стоимости жилья) | Небольшой |
| Ежемесячная плата | Отсутствует | Есть |
| Основной риск | Невозврат крупного залога при аукционе | Удержание части залога за задолженность или ущерб |
| Возврат залога | Полная сумма по окончании договора | Сумма за вычетом обоснованных удержаний |
Защита арендатора по Закону об охране аренды жилья
Основной нормативный акт — Закон об охране аренды жилья (주택임대차보호법, в действующей редакции с 2 января 2026 года). Для иностранного арендатора практически важны три механизма.
Право противопоставления договора (대항력). Согласно статье 3 Закона, арендатор, который получил жильё во владение и оформил регистрацию по месту жительства (전입신고), приобретает право заявлять о своём договоре аренды третьим лицам, включая нового собственника, купившего квартиру на аукционе. Эта защита действует только в том случае, если оба условия выполнены раньше, чем на квартиру зарегистрировано конкурирующее залоговое право.
Право преимущественного удовлетворения (우선변제권). Арендатор, который дополнительно получил на договоре отметку о подтверждённой дате (확정일자), приобретает преимущество перед обычными необеспеченными кредиторами при распределении выручки от аукциона — в пределах суммы залога. Сколько удастся вернуть фактически, зависит от того, что останется после удовлетворения требований, зарегистрированных ранее.
Судебный приказ о регистрации права аренды (임차권등기명령). Если срок договора истёк, а залог не возвращён, арендатор вправе обратиться в суд за приказом о внесении записи об аренде в реестр недвижимости. Это особенно важно для тех, кому нужно переехать до завершения спора.
Почему нельзя съезжать до завершения регистрации
С судебным приказом о регистрации права аренды связана типичная и дорогостоящая ошибка. Многие арендаторы подают заявление о приказе — и сразу же съезжают, считая, что их права уже защищены. Это не так.
Верховный суд Республики Корея в решении от 15 апреля 2025 года (дело № 2024다326398) указал: если арендатор утратил владение жильём до того, как регистрация права аренды фактически завершена, ранее приобретённое право противопоставления прекращается и не восстанавливается задним числом. С момента регистрации возникает лишь новое право — но уже с более поздним приоритетом. На практике это означает, что арендатор может оказаться позади ранее зарегистрированной ипотеки и при аукционе получить меньше или не получить ничего.
Практический вывод прост: пока вы не убедились, что регистрация права аренды действительно внесена в реестр, не съезжайте и не снимайтесь с регистрационного учёта.
Признание потерпевшим по Специальному закону
Для пострадавших от чонсе-мошенничества может действовать дополнительная поддержка по специальному закону о потерпевших от чонсе-мошенничества и стабильности жилья (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법). По состоянию на дату публикации такая поддержка зависит от выполнения установленных требований; конкретные льготы, пределы и действующую редакцию правил нужно проверять перед подачей заявления.
Закон не ограничивает признание потерпевшим по признаку гражданства: иностранец, отвечающий установленным требованиям — действительный договор, оформленная регистрация по месту жительства, отметка о подтверждённой дате, размер залога в пределах установленного порога, — вправе подать заявление. При этом отдельные виды поддержки, например выплата минимальной гарантированной суммы залога, могут не распространяться на арендаторов без гражданства Кореи. Каждое заявление рассматривается индивидуально, поэтому соответствие требованиям стоит проверить заранее.
Гражданский иск, исполнение и уголовное заявление
Независимо от приказа о регистрации и заявления о признании потерпевшим, арендатор вправе предъявить к арендодателю гражданский иск о возврате залога (임대차보증금 반환 청구). После вступления решения в силу возможно принудительное исполнение в отношении имущества арендодателя — банковских счетов, другой недвижимости, транспортных средств. Реальная скорость и сумма взыскания зависят от наличия имущества и очерёдности прав на него, поэтому стратегию исполнения определяют по конкретной ситуации.
Если арендодатель на момент заключения договора уже не имел намерения или возможности вернуть залог либо скрыл сведения о приоритетных обременениях, возможно уголовное заявление о мошенничестве по статье 347 Уголовного кодекса Кореи. Однако доказать умысел арендодателя бывает непросто: суды внимательно исследуют, существовала ли на момент договора обязанность раскрыть информацию и был ли обман. Поэтому уголовное и гражданское производства обычно ведут параллельно и согласованно.
Что важно сделать вовремя
- сохранять регистрацию по месту жительства и владение жильём до завершения регистрации права аренды;
- получить отметку о подтверждённой дате (확정일자) и проверить очерёдность обременений по выписке из реестра недвижимости;
- не пропускать процессуальные сроки — особенно к моменту объявления аукциона;
- при необходимости подать заявление о признании потерпевшим и гражданский иск, а при наличии признаков обмана — рассмотреть уголовное заявление.
Юридическая компания «Ёхе» консультирует на русском языке — по телефону, в WhatsApp и Telegram. Мы помогаем иностранным арендаторам пройти все этапы возврата залога: от судебного приказа о регистрации права аренды до иска и уголовного заявления.
Подробнее об услуге — на странице возврат средств и защита платежей для иностранцев в Корее.
Часто задаваемые вопросы
Чем чонсе отличается от вольсе при аренде жилья в Корее?
При вольсе арендатор вносит небольшой залог и платит ежемесячную аренду. При чонсе передаётся крупный залог — обычно 50–80% стоимости жилья — без ежемесячных платежей, и по окончании договора залог должен быть возвращён полностью. Именно крупный залог по чонсе создаёт основной риск невозврата при обращении квартиры на аукцион.
Можно ли съезжать сразу после подачи заявления о судебном приказе о регистрации права аренды?
Нет. По решению Верховного суда Республики Корея от 15 апреля 2025 года (дело № 2024다326398), если арендатор утратил владение жильём до завершения регистрации права аренды, ранее приобретённое право противопоставления прекращается и не восстанавливается задним числом. Съезжать и сниматься с регистрационного учёта следует только после того, как регистрация фактически внесена в реестр.
Распространяется ли Специальный закон о потерпевших от чонсе-мошенничества на иностранцев?
Закон не ограничивает признание потерпевшим по признаку гражданства. Иностранный арендатор, отвечающий установленным требованиям, вправе подать заявление о признании потерпевшим. Однако отдельные виды поддержки могут не распространяться на лиц без гражданства Кореи, поэтому соответствие требованиям следует проверять индивидуально.