先说结论
不少中国投资人在韩国购置房产时，因为签证、贷款或税务上的顾虑，把登记名义放在韩国籍的亲友、配偶或员工名下。这种安排在韩国有一个明确的法律名称——名义信托（借名登记），而《不动产实权利者名义登记相关法律》（以下简称《不动产实名法》）对它的态度只有一句：约定无效，登记无效，出资的人与挂名的人双方都要受刑事处罚。
更棘手的是第二层：登记无效并不等于房子自动回到出资人手里。依照挂名的具体做法不同，出资人能主张的对象可能是不动产本身，也可能只剩下当初那笔购房款——房价上涨的部分拿不回来。数亿韩元的差额，往往就落在这条分界线上。
要点速览
- 任何人不得依名义信托约定将不动产物权登记在挂名人名下（《不动产实名法》第3条第1款）。
- 名义信托约定无效，据此办理的物权变动亦无效；但该无效不得对抗第三人（第4条第1款至第3款）。
- 出资的名义信托人5年以下有期徒刑或2亿韩元以下罚金，挂名的名义受托人3年以下有期徒刑或1亿韩元以下罚金（第7条第1款、第2款）。
- 另有不动产价额30%范围内的罚款（第5条第1款），以及此后每满1年分别按10%、20%课征的履行强制金（第6条第2款）。
- 挂名人擅自处分不动产的，不构成侵占罪（大法院2021. 2. 18. 宣告2016도18761全体合议庭判决、2016. 5. 19. 宣告2014도6992全体合议庭判决）。
- 三方登记名义信托中挂名人处分后，出资人可直接向挂名人请求返还不当得利（大法院2021. 9. 9. 宣告2018다284233全体合议庭判决）。
- 卖方不知情的合同名义信托中，返还对象仅为购房款，而非不动产本身（大法院2005. 1. 28. 宣告2002다66922判决）。
- 外国人另须履行取得申报义务，特定区域内的土地还须事前许可，未经许可的取得合同不生效力（《不动产交易申报等相关法律》第8条、第9条）。
为什么”登记无效”反而是问题的开始
《不动产实名法》第1条把立法目的说得很直白：防止利用登记制度进行的投机、逃税与规避法令等反社会行为。因此第3条第1款是一条禁止规范，第4条则是效力规范——约定无效、物权变动无效。
问题出在第4条第3款：这种无效不得对抗第三人。挂名人把房子卖给不知情的买家、或者拿去设定根抵押权，第三人依然有效取得权利。也就是说，法律宣告登记无效，保护的却不是出资人，而是交易安全。出资人真正要面对的，是一个已经被处分掉的、无法追回原物的局面。
而在刑事层面，情况与许多人的直觉相反。大法院2021年2月18日宣告的2016도18761全体合议庭判决认定：违反《不动产实名法》的双方间名义信托中，挂名人擅自处分受托的不动产，对出资人不成立侵占罪。理由是侵占罪要求的委托关系”须限于值得刑法保护的、基于有价值信赖的关系”，而基于无效且本身构成犯罪的名义信托约定所形成的事实上委托关系，”不过是违反《不动产实名法》、构成犯罪的不法关系”。三方登记名义信托的情形，大法院早在2016年5月19日的2014도6992全体合议庭判决中已作出同样结论。
换言之：挂名的人把房子卖了，出资人无法以刑事侵占追究，而出资人自己却是《不动产实名法》第7条第1款的刑事处罚对象。这是许多当事人在事发后才第一次意识到的落差。
三种挂名做法，三条完全不同的结局
韩国法上对”借名”的处理，取决于当初是谁与卖方签的合同、以及卖方是否知道存在借名安排。这三项事实在签约时看似无关紧要，事后却决定了能拿回什么。
| 类型 | 典型情形 | 登记的效力 | 挂名人处分后可主张的对象 |
|---|---|---|---|
| 双方间名义信托 | 房子本来就登记在出资人名下，事后转到亲友名下 | 无效（第4条第2款正文） | 原可基于所有权请求涂销登记；已被处分且第三人受保护时，不成立侵占罪（2016도18761全体合议庭） |
| 三方登记名义信托 | 出资人自己与卖方签约，仅登记直接办到亲友名下 | 买卖合同有效，登记无效 | 处分后可直接向挂名人请求返还不当得利；设定根抵押权的，可请求返还相当于被担保债权额的利益（2018다284233全体合议庭） |
| 合同名义信托（卖方不知情） | 亲友以自己名义与卖方签约，卖方不知有借名安排 | 挂名人有效取得完整所有权（第4条第2款但书） | 仅限当初提供的购房款，不包括不动产本身及其增值（2002다66922） |
第三行是实务中损失最大的一栏。大法院2005年1月28日宣告的2002다66922判决说明：在《不动产实名法》施行后成立的合同名义信托中，出资人”自始就无法取得该不动产的所有权”，因此其因约定无效而受的损害”不是该不动产本身，而是提供给挂名人的购房款”。挂名人不当得利的对象，据此被限定为购房款。
假设2018年以8亿韩元购入、现值14亿韩元的公寓，落在第二行与落在第三行，可请求的金额相差数亿。而落在哪一行，取决于七八年前签约当天由谁出面、卖方知不知情——这些细节当时几乎没有人会留下书面记录。
2018다284233判决改变了什么
以下为依据公开判决书争点所作的整理，非本所受理案件，亦不涉及任何当事人信息。
三方登记名义信托中，挂名人擅自把房子卖掉、或者被强制征收、协议收购之后，第三人依第4条第3款有效取得所有权，卖方对出资人的移转登记义务因此陷于履行不能，而处分价款或补偿金落到了挂名人手里。此时出资人能否越过卖方、直接向挂名人请求返还？
大法院2021年9月9日全体合议庭判决（2018다284233）以多数意见维持了肯定的立场，并进一步扩展到根抵押权：挂名人为第三人设定根抵押权时，第三人依第4条第3款有效取得根抵押权，出资人纵使经由卖方回复所有权，取得的也是”根抵押权仍然有效存续状态下的所有权”，即交换价值受限的所有权。因此挂名人”取得了相当于被担保债权额的利益”，应向出资人返还不当得利。
该判决有五位大法官的反对意见，主张挂名人只对卖方负返还或赔偿义务，出资人仅有对卖方的移转登记请求权，不能直接向挂名人主张。这一分歧本身说明：即使在三方登记名义信托这一相对有利的类型里，请求的对象与构成也并非不证自明。
外国人另有一层：申报与许可
除《不动产实名法》之外，外国人在韩国取得不动产还受《不动产交易申报等相关法律》约束，而这一层常被”反正登记在韩国人名下”的想法掩盖过去。
| 事项 | 内容 | 依据 |
|---|---|---|
| 合同取得的申报 | 自签约之日起60日内向申报机关申报 | 第8条第1款 |
| 继承·拍卖等取得 | 自取得之日起6个月内申报 | 第8条第2款 |
| 国籍变更后的继续持有 | 自变为外国人之日起6个月内申报 | 第8条第3款 |
| 须事前许可的土地 | 军事基地及军事设施保护区域、指定文化遗产及其保护区域、天然纪念物及其保护区域、生态·景观保全地域、野生生物特别保护区域 | 第9条第1款 |
| 未经许可的后果 | 土地取得合同不生效力；并处2年以下有期徒刑或2千万韩元以下罚金 | 第9条第3款、第26条第2款 |
| 未申报的后果 | 第8条第1款申报义务违反处300万韩元以下罚款，第2款·第3款违反处100万韩元以下罚款 | 第28条第4款、第5款 |
需要特别留意《不动产实名法》第8条的特例。该条规定，配偶名下登记等三种情形，在不以逃税、规避强制执行或规避法令上限制为目的时，不适用第4条至第7条。中韩跨国婚姻家庭中”登记在韩国籍配偶名下”的做法，看似可以援引这一特例；但只要该安排被认定含有规避外国人土地取得许可等法令上限制的目的，特例即不适用，第4条至第7条的效力与刑责全部回到台面上。这项判断由行政机关与法院在事后依客观事实作出，与当事人当初的主观说明未必一致。
纠纷通常在什么时候爆发
借名登记在关系融洽时不会出问题。它爆发的时点高度集中在几种情形：挂名人本人的债权人对该不动产实施强制执行或申请拍卖；挂名人离婚，该不动产被列入财产分割范围；挂名人死亡，其继承人主张这就是遗产；挂名人本人陷入资金困难而擅自设定担保或出售；以及国税厅依《不动产实名法》第9条第2款就逃税嫌疑展开调查。
这些情形有一个共同点：问题不是由出资人主动提出的，而是被外部事件引爆的，且往往同时带来民事、刑事、行政三条线。此时需要同步处理的，至少包括民事上的返还请求与保全、刑事上的立案风险、税务上的罚款与履行强制金，以及外国人身份下的申报义务瑕疵。各条线的时间表并不一致，其中若干请求权还受消灭时效限制。
关于在韩国提起民事诉讼的整体程序与所需时间，可参见本所的在韩国进行诉讼页面；如果您正在考虑的是以合规方式在韩国投资或设立法人，另见外国人在韩国投资页面。
咨询方式
如果您在韩国的不动产存在借名登记，或者已经出现挂名人拒绝配合、被查封、被起诉等情况，请尽可能整理以下信息后与我们联系：不动产的所在地与登记名义人、购入时间与金额、资金从何处汇出、当初由谁与卖方签约、是否留有转账凭证或书面约定、目前发生了什么事件。我们会先确认属于哪一种类型、还剩下哪些时间上的余地，再讨论是否值得推进。
本所提供中文沟通。此类案件的工作范围因不动产数量、挂名人的态度、是否已进入强制执行或刑事程序、以及是否需同步应对税务调查而差异很大，律师报酬在审阅具体资料、确认工作范围后就个案核定，因此不在网上列示统一价目。案件在签署正式委任合同并支付预付金后开始处理。案件结果取决于证据与事实本身，本所不就结果作出承诺。
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常见问题
我把在韩国的房子登记在韩国朋友名下，现在他不肯还，我可以告他侵占吗？
依大法院2021. 2. 18. 宣告2016도18761全体合议庭判决与2016. 5. 19. 宣告2014도6992全体合议庭判决，名义受托人擅自处分受托不动产的，对名义信托人不成立侵占罪。同时，出资的名义信托人自身即为《不动产实名法》第7条第1款的刑事处罚对象（5年以下有期徒刑或2亿韩元以下罚金），挂名人则适用同条第2款（3年以下有期徒刑或1亿韩元以下罚金）。
登记既然无效，房子是不是自动回到我名下？
不是。《不动产实名法》第4条第3款规定该无效不得对抗第三人，因此挂名人已经卖出或设定担保时，第三人有效取得权利。此外，若属于卖方不知情的合同名义信托，依同条第2款但书挂名人自始有效取得完整所有权，出资人依大法院2005. 1. 28. 宣告2002다66922判决只能请求返还当初提供的购房款，不包括不动产本身及其增值部分。
登记在韩国籍配偶名下，是否可以适用配偶特例？
《不动产实名法》第8条第2项规定，将不动产物权登记在配偶名下的情形，在不以逃税、规避强制执行或规避法令上限制为目的时，不适用第4条至第7条。是否具备该目的由行政机关与法院依客观事实事后判断；若该安排被认定意在规避外国人土地取得许可等法令上的限制，则特例不适用，约定无效与刑事处罚仍然成立。
本文为一般性法律信息，不构成针对具体案件的法律意见。个案结论会因签约当事人、卖方是否知情、资金流向、不动产所在区域及取得时点等因素而不同，请务必就您的情况单独咨询律师。
