집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황 같은데 어떻게 해야 하나요?

계속 거주할지, 집주인이 돌려주지 못하는 이유가 무엇인지, 집주인에게 다른 재산이 있는지, 집의 시세와 보증금, 선순위 근저당권을 함께 보아야 합니다. 그 결과에 따라 기다리며 지켜볼지, 가압류와 소송을 서두를지, 임차권등기 후 이사할지가 달라집니다.

등기부를 보니 집에 가압류가 들어왔습니다. 어떻게 해야 하나요?

집주인의 재정 상태가 나빠졌다는 신호일 수 있어, 집이 경매로 넘어갈 가능성을 전제로 대비해야 합니다. 내 대항력과 확정일자가 가압류보다 앞서는지, 경매가 되면 배당에서 어느 순위인지부터 점검합니다.

보증금반환소송을 했으면 임차권등기명령은 필요 없나요?

필요합니다. 소송과 임차권등기는 별개이고, 소송을 냈다고 대항력이 유지되지는 않습니다. 보증금을 받기 전에 이사하거나 주민등록을 옮겨야 한다면 임차권등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 옮겨야 합니다.

계약 중에 보증금을 올려 주고 갱신했습니다. 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

처음 보증금과 증액분은 확정일자를 받은 날이 다르면 우선변제 순위도 따로 정해질 수 있습니다. 신청서에 계약과 증액의 경과, 각 확정일자를 정확히 적어 두 순위가 모두 드러나도록 해야 합니다.

살고 있는 집을 경매에 넘길 수 있나요? 임차인도 입찰할 수 있나요?

확정판결 등으로 경매를 신청할 때에는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없어 살면서 경매를 진행할 수 있습니다. 임차인도 입찰할 수 있고, 낙찰받으면 배당받을 금액을 뺀 나머지만 내는 상계를 신청할 수 있습니다.

서울이 아니거나 해외에 살아도 의뢰할 수 있나요?

네. 전국 법원 사건을 진행하며, 사무실에 오지 않아도 카카오톡이나 전화로 상담한 뒤 필요한 서류를 보내 주시면 됩니다. 해외에 거주하는 의뢰인의 사건도 같은 방식으로 진행합니다.

전세보증금

전세보증금 분쟁

계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않을 때 — 기다릴지, 소송할지, 임차권등기와 경매를 언제 할지 판단 기준을 정리합니다.

핵심 요약

전세보증금 분쟁, 먼저 알아 둘 것

집주인이 보증금을 돌려줄 수 없는 상황 같은데 어떻게 해야 하나요?: 계속 거주할지, 집주인이 돌려주지 못하는 이유가 무엇인지, 집주인에게 다른 재산이 있는지, 집의 시세와 보증금, 선순위 근저당권을 함께 보아야 합니다. 그 결과에 따라 기다리며 지켜볼지, 가압류와 소송을 서두를지, 임차권등기 후 이사할지가 달라집니다.
등기부를 보니 집에 가압류가 들어왔습니다. 어떻게 해야 하나요?: 집주인의 재정 상태가 나빠졌다는 신호일 수 있어, 집이 경매로 넘어갈 가능성을 전제로 대비해야 합니다. 내 대항력과 확정일자가 가압류보다 앞서는지, 경매가 되면 배당에서 어느 순위인지부터 점검합니다.
보증금반환소송을 했으면 임차권등기명령은 필요 없나요?: 필요합니다. 소송과 임차권등기는 별개이고, 소송을 냈다고 대항력이 유지되지는 않습니다. 보증금을 받기 전에 이사하거나 주민등록을 옮겨야 한다면 임차권등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 옮겨야 합니다.
계약 중에 보증금을 올려 주고 갱신했습니다. 임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?: 처음 보증금과 증액분은 확정일자를 받은 날이 다르면 우선변제 순위도 따로 정해질 수 있습니다. 신청서에 계약과 증액의 경과, 각 확정일자를 정확히 적어 두 순위가 모두 드러나도록 해야 합니다.
살고 있는 집을 경매에 넘길 수 있나요? 임차인도 입찰할 수 있나요?: 확정판결 등으로 경매를 신청할 때에는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없어 살면서 경매를 진행할 수 있습니다. 임차인도 입찰할 수 있고, 낙찰받으면 배당받을 금액을 뺀 나머지만 내는 상계를 신청할 수 있습니다.
서울이 아니거나 해외에 살아도 의뢰할 수 있나요?: 네. 전국 법원 사건을 진행하며, 사무실에 오지 않아도 카카오톡이나 전화로 상담한 뒤 필요한 서류를 보내 주시면 됩니다. 해외에 거주하는 의뢰인의 사건도 같은 방식으로 진행합니다.

지금 어떤 상황인가요?

보증금을 못 받았는데 이사해야 합니다임차권등기명령과 증액 갱신 계약
집주인이 계속 돌려주지 않습니다내용증명, 지급명령, 보증금반환소송
판결을 받았는데도 돈이 들어오지 않습니다살면서 하는 경매, 입찰과 상계
전세사기가 의심됩니다피해자 결정, 배당 순위, 형사고소

대응 전략

소송부터 할까, 기다릴까

보증금을 돌려받지 못했다고 곧바로 소송이 최선인 것은 아닙니다. 집주인의 재산 상황, 집의 매매 시세, 선순위 근저당권, 당장 이사해야 하는지, 토지거래허가구역인지에 따라 가압류와 임차권등기명령을 먼저 해야 할 때도 있고, 계속 거주하면서 상황을 지켜보는 편이 유리할 때도 있습니다.

전세 시세가 내려가면 매매가도 뒤따라 내려가는 경우가 많습니다. 내 보증금이 선순위라 경매가 되면 먼저 배당받을 수 있더라도, 집값이 보증금 아래로 떨어지면 전액을 지킨다고 장담할 수 없습니다. 대출이 많은 집은 새 세입자를 구하기 어려워 집주인이 보증금을 마련하기도 어렵고, 시세가 계속 내려가면 그 위험은 더 커집니다.

등기부에 가압류나 압류가 들어왔다면 집주인의 재정이 나빠졌다는 신호일 수 있습니다. 이때는 집이 경매로 넘어갈 수 있다는 것을 전제로, 계속 거주가 가능한지와 경매 시 배당 순위를 점검해 보증금을 지킬 방법을 정해야 합니다.

계약 종료와 갱신

보증금은 언제 돌려받을 수 있는가

보증금 반환을 청구하려면 먼저 임대차가 끝나야 합니다. 계약이 묵시적으로 갱신되었는지, 갱신요구권을 행사했는지에 따라 종료 시점이 달라지므로 계약 경과부터 정리해야 합니다.

구분	내용
최단 기간	기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
묵시적 갱신	임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
계약갱신요구권	임차인은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다. 임대인은 실거주 등 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다.
증액 상한	갱신 시 차임과 보증금의 증액은 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하며, 시·도 조례로 이보다 낮게 정할 수 있습니다.
종료 후 존속	임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

근거 조문: 주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조

임차권등기명령

임차권등기명령 — 이사하기 전에 반드시

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사하거나 주민등록을 옮겨야 한다면, 그 전에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 보증금반환소송을 냈더라도 임차권등기명령은 따로 신청해야 합니다.

등기가 실제로 마쳐지기 전에 점유를 잃으면 그때 대항력이 소멸하고, 나중에 등기가 되어도 소급해 회복되지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다.

계약 기간 중이나 갱신하면서 보증금을 올려 주었다면 신청서 작성에 특히 주의해야 합니다. 처음 보증금과 증액분은 확정일자를 받은 날이 다르면 우선변제 순위도 따로 정해질 수 있어, 두 순위가 등기에 모두 정확히 공시되도록 계약과 증액의 경과를 적어야 합니다.

신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 증액 계약이 여러 번 겹친 경우에는 각 계약서와 확정일자를 정리해 두면 신청이 빨라집니다.

근거 조문: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2 제2항, 제3조의3

보증금반환소송

보증금반환소송 — 내용증명부터 판결까지

임대차기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증금반환소송을 제기할 수 있습니다. 판결에도 불구하고 돌려주지 않으면 경매 신청 등 강제집행으로 나아갑니다. 계약 종료 전 내용증명 발송부터 소송, 경매 신청과 입찰 대리까지 전 과정을 대표변호사가 직접 맡습니다.

내용증명
갱신 거절이나 해지 의사, 보증금 반환 요구를 문서로 남깁니다.
가압류
집주인의 다른 부동산이나 예금이 있다면 먼저 묶어 둡니다.
지급명령 또는 소송
다툼이 적으면 지급명령, 이의가 나오면 소송으로 이어집니다.
강제집행
판결이 나오면 경매 신청이나 다른 재산에 대한 집행으로 회수합니다.

보증금과 함께 지연손해금도 청구할 수 있습니다. 다만 임차인의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있어(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 전원합의체 판결), 임차인이 집을 비워 주거나 인도를 제공하기 전까지는 지연손해금이 인정되지 않을 수 있습니다. 언제부터 이자를 받을 수 있는지는 이사와 인도 시점과 맞물려 판단해야 합니다.

근거 조문: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 / 민법 제536조

계약서와 등기부를 보내 카카오톡으로 문의하기 →

경매

보증금 회수를 위한 경매

소송에서 이긴 뒤에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차주택에 경매를 신청할 수 있습니다. 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청할 때에는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없으므로, 살고 있는 상태에서도 경매를 진행할 수 있습니다.

경매가 적절한지는 예상 매각가와 선순위 권리, 내 배당 순위를 함께 보아야 판단할 수 있습니다. 매각대금이 보증금에 못 미칠 것으로 보이면 경매보다 다른 재산에 대한 집행이 나을 수도 있습니다.

임차인도 다른 사람과 똑같이 입찰할 수 있습니다. 배당받을 채권자인 임차인이 매수인이 되면 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받을 금액을 뺀 대금만 낼 수 있는데, 이것을 상계라고 부릅니다. 입찰이 필요한지, 얼마에 써야 하는지는 남은 보증금과 대출, 세금 부담을 함께 놓고 정해야 합니다.

배당을 받으려면 매수인에게 집을 인도해야 합니다. 배당 순위와 세금 문제는 전세사기 피해 대응 페이지의 배당 순위 부분에서 더 자세히 다룹니다.

근거 조문: 주택임대차보호법 제3조의2 제1항·제3항 / 민사집행법 제143조 제2항

임대인·토지거래허가

임대인의 고민과 토지거래허가구역

임대인도 같은 분쟁의 반대편에 섭니다. 기존 보증금으로 새 세입자를 구할 수 없는데 세입자는 나가겠다고 할 때, 세입자가 소송을 하면 소송비용을 부담하고 집이 경매로 넘어갈 수도 있습니다. 법적 위험을 미리 점검해 최악의 상황을 피할 방법을 찾는 것이 중요합니다.

임대인이 집을 팔아 보증금을 마련하려는데 그 집이 토지거래허가구역에 있다면 매매계약의 효력부터 따져야 합니다. 허가구역의 토지거래계약은 허가를 받지 않으면 효력이 생기지 않습니다. 허가를 전제로 한 계약은 허가 전까지 유동적 무효 상태여서, 당사자는 서로 허가 신청에 협력할 의무만 질 뿐 계약 내용대로의 이행을 청구할 수 없고, 허가를 받으면 소급해 유효해집니다(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결).

허가 전에는 매수인에게 대금 지급 의무가 없으므로 대금을 내지 않았다는 이유로 매도인이 계약을 해제할 수도 없습니다. 매매 일정에 맞춰 보증금을 돌려주겠다는 약속은 허가 여부에 따라 지켜지지 않을 수 있으니, 임차인도 이 점을 감안해 대응 시점을 정해야 합니다.

근거 조문: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 / 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결