房东好像已经没有能力退还保证金，我该怎么办？

需要综合考虑：是否继续居住、房东无法退还的原因、房东是否还有其他财产、房屋的市价与保证金、有无优先顺位的最高额抵押权。根据这些情况，再决定是继续观望、尽快申请假扣押并起诉，还是办理租赁权登记后再搬家。

查看登记簿发现房屋已被假扣押，该怎么办？

这可能说明房东的财务状况已经恶化，应以房屋可能被拍卖为前提做好准备。首先确认您的对抗力和确定日期是否早于假扣押，以及一旦拍卖，您在分配中处于什么顺位。

已经提起保证金返还诉讼，还需要申请租赁权登记命令吗？

需要。诉讼和租赁权登记是两回事，提起诉讼并不能维持对抗力。如果在拿回保证金之前必须搬家或迁出登记地址，应在确认租赁权登记已实际完成之后再搬。

合同期间上调过保证金并续约，租赁权登记命令该怎么申请？

最初的保证金和增加的部分，如果取得确定日期的日子不同，优先受偿顺位也可能分别确定。申请书中应准确写明合同与增额的经过以及各自的确定日期，使两个顺位都能体现出来。

能否把自己正在居住的房子申请拍卖？租户也可以参加竞买吗？

依据确定判决等申请拍卖时，无需先搬出房屋，可以边住边进行拍卖。租户也可以参加竞买，竞得后可以申请抵销，只需支付扣除应分配金额后的余款。

外国人在韩国租房，也受《住宅租赁保护法》保护吗？

受保护。依《出入境管理法》第88条之2第2款，外国人登记和滞留地变更申报视同住民登记和迁入申报。入住并办理外国人登记（搬家后办理滞留地变更申报）后，从次日起取得对抗力；再在租赁合同上取得确定日期，还可以取得优先受偿权。

我不在首尔，或者住在国外，也可以委托吗？

可以。我们代理韩国全国各地法院的案件，无需到访律所，通过KakaoTalk或电话咨询后寄送所需材料即可。住在国外的委托人的案件也按同样方式进行。

全税保证金

拿不回全税保证金：诉讼、租赁权登记与拍卖

租约到期，保证金却迟迟不退——何时等待、何时起诉、何时办理租赁权登记和申请拍卖，判断标准在这里。

核心要点

全税保证金纠纷：先了解这些

房东好像已经没有能力退还保证金，我该怎么办？: 需要综合考虑：是否继续居住、房东无法退还的原因、房东是否还有其他财产、房屋的市价与保证金、有无优先顺位的最高额抵押权。根据这些情况，再决定是继续观望、尽快申请假扣押并起诉，还是办理租赁权登记后再搬家。
查看登记簿发现房屋已被假扣押，该怎么办？: 这可能说明房东的财务状况已经恶化，应以房屋可能被拍卖为前提做好准备。首先确认您的对抗力和确定日期是否早于假扣押，以及一旦拍卖，您在分配中处于什么顺位。
已经提起保证金返还诉讼，还需要申请租赁权登记命令吗？: 需要。诉讼和租赁权登记是两回事，提起诉讼并不能维持对抗力。如果在拿回保证金之前必须搬家或迁出登记地址，应在确认租赁权登记已实际完成之后再搬。
合同期间上调过保证金并续约，租赁权登记命令该怎么申请？: 最初的保证金和增加的部分，如果取得确定日期的日子不同，优先受偿顺位也可能分别确定。申请书中应准确写明合同与增额的经过以及各自的确定日期，使两个顺位都能体现出来。
能否把自己正在居住的房子申请拍卖？租户也可以参加竞买吗？: 依据确定判决等申请拍卖时，无需先搬出房屋，可以边住边进行拍卖。租户也可以参加竞买，竞得后可以申请抵销，只需支付扣除应分配金额后的余款。
外国人在韩国租房，也受《住宅租赁保护法》保护吗？: 受保护。依《出入境管理法》第88条之2第2款，外国人登记和滞留地变更申报视同住民登记和迁入申报。入住并办理外国人登记（搬家后办理滞留地变更申报）后，从次日起取得对抗力；再在租赁合同上取得确定日期，还可以取得优先受偿权。
我不在首尔，或者住在国外，也可以委托吗？: 可以。我们代理韩国全国各地法院的案件，无需到访律所，通过KakaoTalk或电话咨询后寄送所需材料即可。住在国外的委托人的案件也按同样方式进行。

您现在是什么情况？

没拿回保证金，但必须搬家租赁权登记命令与增额续约合同
房东一直不退还内容证明、支付令、保证金返还诉讼
已经胜诉，钱还是没有到账边住边拍卖、竞买与抵销
怀疑遇到全税诈骗受害人认定、分配顺位、刑事告诉（韩文）

应对策略

先起诉，还是先等待？

没拿回保证金，并不意味着马上起诉就是最好的选择。要根据房东的财产状况、房屋的买卖市价、优先顺位的最高额抵押权、是否必须马上搬家、是否位于土地交易许可区域等因素来判断：有时应先申请假扣押和租赁权登记命令，有时继续居住、观察情况反而更有利。

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全税行情下跌时，买卖价格往往随之下跌。即使您的保证金处于优先顺位、拍卖时可以先受分配，一旦房价跌破保证金，也不能保证全额收回。贷款较多的房屋很难找到新租户，房东也难以筹措保证金；行情持续下跌时，风险会更大。

如果登记簿上出现假扣押或扣押，可能说明房东的财务状况已经恶化。此时应以房屋可能被拍卖为前提，确认能否继续居住以及拍卖时的分配顺位，从而决定保全保证金的方法。

合同终止与续约

保证金什么时候可以要回来？

要请求返还保证金，首先租赁关系必须已经终止。合同是否默示续约、是否行使了续约请求权，会影响终止时间，因此要先理清合同的经过。

项目	内容
最短期间	未约定期间或约定不满2年的租赁，视为2年。租户可以主张不满2年的约定期间有效。
默示续约	房东在期满前6个月至2个月之间、租户在期满前2个月之前未通知拒绝续约的，按同样条件续约2年。此时租户可以随时通知解除合同，自房东收到通知之日起经过3个月生效。
续约请求权	租户可以请求续约一次，续约期间为2年。除房东本人实际居住等法定事由外，房东不得拒绝。
增额上限	续约时租金和保证金的增额不得超过约定金额的二十分之一，各市、道可以通过条例规定更低的上限。
终止后的存续	租赁期间届满后，在收回保证金之前，视为租赁关系继续存在。

法律依据：《住宅租赁保护法》第4条、第6条、第6条之2、第6条之3、第7条

租赁权登记命令

租赁权登记命令：搬家之前务必办理

租赁已经终止、保证金却没有拿回，而您必须搬家或迁出住民登记时，应先申请租赁权登记命令并完成登记，才能维持对抗力和优先受偿权。即使已提起保证金返还诉讼，也必须另行申请租赁权登记命令。

大法院的立场是：在登记实际完成之前丧失占有的，对抗力在丧失时即告消灭，之后即使完成登记也不能溯及恢复（大法院2025年4月15日宣告2024다326398判决）。应确认登记簿上已记载租赁权登记后再搬家。

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如果在合同期间或续约时上调过保证金，填写申请书时要特别注意。最初的保证金和增加部分，如果取得确定日期的日子不同，优先受偿顺位也可能分别确定，因此要写明合同与增额的经过，使两个顺位都在登记中准确公示。

申请和登记所花费用可以向房东请求。多次增额续约的，事先整理好各份合同和确定日期，可以加快申请。

法律依据：《住宅租赁保护法》第3条、第3条之2第2款、第3条之3

保证金返还诉讼

保证金返还诉讼：从内容证明到判决

租赁期间届满后房东仍不退还保证金的，可以提起保证金返还诉讼。判决后仍不退还的，进入申请拍卖等强制执行程序。从合同终止前发送内容证明，到诉讼、申请拍卖和代理竞买，全过程由代表律师亲自负责。

内容证明
以书面形式留下拒绝续约或解除合同的意思表示，以及返还保证金的要求。
假扣押
如果房东有其他房产或存款，先予以冻结。
支付令或诉讼
争议不大时申请支付令，对方提出异议则转入诉讼。
强制执行
取得判决后，通过申请拍卖或对其他财产强制执行来收回。

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除保证金外，还可以请求迟延损害金。不过，租户交还房屋的义务与房东返还保证金的义务属于同时履行关系（大法院1977年9月28日宣告77다1241全员合议体判决），在租户搬出或提出交还房屋之前，迟延损害金可能不被认可。从什么时候起可以收取利息，要结合搬家和交房的时间来判断。

法律依据：《住宅租赁保护法》第3条之2第1款／《民法》第536条

发送合同和登记簿，通过KakaoTalk咨询 →

拍卖

为收回保证金而申请拍卖

胜诉后房东仍不退还保证金的，可以对所租房屋申请拍卖。依据确定判决等执行名义申请拍卖时，无需先搬出房屋，因此可以在继续居住的状态下进行拍卖。

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拍卖是否合适，要结合预计成交价、优先顺位的权利和您自己的分配顺位来判断。如果成交价款可能不足以覆盖保证金，对其他财产强制执行可能比拍卖更好。

租户也可以和其他人一样参加竞买。作为应受分配债权人的租户成为买受人时，可以在拍卖许可决定期日结束前向法院申报，只支付扣除应分配金额后的价款，这称为抵销。是否需要竞买、出价多少，要综合剩余保证金、贷款和税负来决定。

要领取分配款，需要把房屋交给买受人。分配顺位和税金问题，在全税诈骗受害应对（韩文）页面的分配顺位部分有更详细的说明。

法律依据：《住宅租赁保护法》第3条之2第1款·第3款／《民事执行法》第143条第2款

房东·土地交易许可

房东的难处与土地交易许可区域

房东也站在同一纠纷的另一边。用原来的保证金找不到新租户，租户却要搬走时，一旦租户起诉，房东要负担诉讼费用，房屋也可能被拍卖。提前检查法律风险、找到避免最坏局面的办法十分重要。

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房东打算卖房筹措保证金，而房屋位于土地交易许可区域的，首先要审查买卖合同的效力。许可区域内的土地交易合同未经许可不发生效力。以取得许可为前提的合同在许可之前处于“流动性无效”状态，双方只负有相互协助申请许可的义务，不能请求按合同内容履行；取得许可后溯及生效（大法院1991年12月24日宣告90다12243全员合议体判决）。

许可之前买方没有支付价款的义务，因此卖方也不能以未付款为由解除合同。按买卖进度退还保证金的承诺，可能因能否取得许可而无法兑现，租户也应考虑这一点来决定应对时机。

法律依据：《不动产交易申报等相关法律》第11条／大法院1991年12月24日宣告90다12243全员合议体判决